Как продать дом без земельного участка
Содержание:
Как продать дом, а землю или часть надела оставить в собственности? Загородный дом и приусадебный участок можно считать одним целым, поэтому при продаже объекта недвижимости продается и земля под ним, и участок, на котором этот дом стоит. Но случаются варианты продажи дома без участка.
Вариант № 1 - дом и земля в собственности
Законодательство пункт № 5 и пункт №1 статьи №1 Земельного Кодекса Российской Федерации определяет максиму идентичности предназначения земельного надела и жилого дома на этой земле. Если продавец объекта и собственник надела – одно и то же лицо, то при сделке купли-продажи коттеджа покупатель получает право владеть и землей, отданной под дом и необходимой для эксплуатации недвижимости. Таким образом, при продаже особняка вместе с ним автоматически продается и надел земли, на котором дом построен.
Если домом владеют несколько лиц, и один собственник хочет продать свою часть, то новый владелец должен получить и долю в земельном участке. Отдельно продавать дом и не продавать землю нельзя.
Сама территория вокруг объекта недвижимости может принадлежать физическому лицу, сдаваться в аренду или быть в субаренде. Но земля под коттеджем неразрывно связана с ним согласно статье № 35 Земельного Кодекса России. Поэтому продать землю и дом можно в зависимости от того, принадлежит участок и дом собственнику в одном лице, или нет.
Вариант № 2 - дом в собственности, земля — нет
Иногда без нарушения закона можно продать дом без надела: если дом имеет собственника, а участок бесхозный - если землей владеет хозяин согласно арендному договору, в бессрочном пользовании, в пожизненном владении, по наследству или в дар. Основанием для сделки послужит владение наделом, а объектом сделки будет дом без земли. При этом при оформлении документов следует уточнить, что объект недвижимости стоит на территории на основании свидетельства о собственности.
Купив особняк, новый хозяин недвижимости получает право использовать землю на прежних условиях. Если участок сдавался в аренду, то новый хозяин может этот участок арендовать. Все права и обязанности, согласно арендному договору, переходят к новому хозяину.
Вариант № 3 - продажа дома и части участка
Если участок разделен, то продажа дома без земли также возможна. Так, большой надел земли можно разделить на несколько участков. Один надел будет относиться к дому и его территории, второй надел остается для продажи.
Чтобы разделить землю, необходима помощь кадастровой службы для проведения межевания. После проведения границ новые участки (с домом и без него) ставятся на кадастровый учет. В таких условиях проводить сделку купли-продажи дома с землей. Местные власти определяют минимальный размер такого участка.
Вариант № 4 - дом и участок под разными собственниками
Если получилось так, что дом и земля имеют разных хозяев, ситуацию необходимо узаконить перед оформлением договора. Обычно это приобретение объекта недвижимости и земельного надела в аренду, с правом последующего выкупа земли.
В Москве или других городах-миллионниках участок часто находится во владении мэрии, и купить такую землю не представляется возможным. Но покупатель имеет некоторые права на часть застройки под объектом недвижимости.
Если коттедж покупается без земельного надела, а участок сдается в аренду, то реализовать (купить или продать) такой дом будет труднее, а значит, и цена участка под объектом недвижимости упадет на 25-35%. Но иногда именно расположение участка и дома служат поводом поднять и удерживать цену на объект недвижимости и земельный участок под ним.
